CONDITIONS OF ADEVERSE POSSESSION

Καταχώρηση 2013/01/03

Σύμφωνα με το άρθρο 1041 ΑΚ προϋποθέσεις της τακτικής χρησικτησίας είναι: α) πράγμα δεκτικό χρησικτησίας, β) δεκαετής άσκηση της νομής με διάνοια κυρίου επί του ακινήτου, γ) καλή πίστη του χρησιδεσπόζοντος ότι απέκτησε νόμιμα την κυριότητα κατά την κτήση της νομής και δ) νόμιμος ή νομιζόμενος τίτλος. Σύμφωνα δε με το άρθρο 1045 ΑΚ εκείνος που έχει στη νομή του για μια εικοσαετία πράγμα κινητό ή ακίνητο, γίνεται κύριος αυτού με έκτακτη χρησικτησία, χωρίς να απαιτείται οποιαδήποτε άλλη προϋπόθεση (Βλ. Α.Π 99/2011,  Α’ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ), εκτός της αυτονόητης προϋπόθεσης ότι το πράγμα πρέπει να είναι δεκτικό χρησικτησίας.

Πράγματα στα οποία δεν είναι δυνατόν να χωρήσει χρησικτησία είναι τα αναφερόμενα στο  1054 ΑΚ ως ανεπίδεκτα χρησικτησίας, ήτοι τα πράγματα εκτός συναλλαγής, και τα αναφερόμενα στο 1055 ΑΚ ως πράγματα που εξαιρούνται από την χρησικτησία και τα οποία ανήκουν σε πρόσωπα, τα οποία τελούν υπό γονική μέριμνα, επιτροπεία ή δικαστική συμπαράσταση ενόσω διαρκούν οι καταστάσεις αυτές.

Άσκηση νομής

Άσκηση νομής, προκειμένου για ακίνητο, συνιστούν οι εμφανείς υλικές ενέργειες επάνω σε αυτό, όπως η περίφραξη, η επίσκεψη και εποπτεία του ακίνητου ή η μίσθωσή του, οι οποίες προσιδιάζουν στη φύση και τον προορισμό του και  με τις οποίες εκδηλώνεται η βούληση του νομέα να το εξουσιάζει, (Βλ. ενδεικτικά Α.Π 101/2011,  Α’ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ – Α.Π 211/2011,  Α’ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ – Α.Π 295/2011,  Α’ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ). Σε καλή πίστη βρίσκεται ο νομέας όταν χωρίς βαριά αμέλεια έχει την πεποίθηση κατά το χρόνο απόκτησης της νομής ότι απέκτησε την κυριότητα του πράγματος, δηλαδή όταν πιστεύει ότι συντρέχουν  οι προϋποθέσεις παράγωγου ή πρωτότυπου τρόπου κτήσης κυριότητας, ενώ η πεποίθηση αυτή πρέπει να συνδέεται με τον υπάρχοντα νόμιμο τίτλο (Βλ. Α.Π 961/2010,  Α’ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ – Α.Π 485/2010,  Α’ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ – Α.Π 1336/2010,  Α’ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ).

Νόμιμος τίτλος γίνεται δεκτό ότι  είναι κάθε γεγονός παραγωγικό κατά νόμο κυριότητας, όπως είναι και το μεταβιβαστικό της κυριότητας για νόμιμη αιτία συμβολαιογραφικό έγγραφο, που έχει μεταγραφεί νόμιμα και έχει εξωτερικώς όλους τους όρους του εγκύρου τίτλου (Βλ. Α.Π 1439/2010,  Α’ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ – Α.Π 1033/2003, ΧρΙΔ 2004/130). Αντίθετα νομιζόμενος τίτλος  υπάρχει, όταν ο νομέας δικαιολογημένα, δηλαδή όχι από βαριά αμέλεια, πίστευε ότι υπάρχει νόμιμος τίτλος κτήσης της κυριότητας, ενώ τέτοιος τίτλος δεν υφίσταται καθόλου ή είναι ανυπόστατος (Βλ. Α.Π 485/2010,  Α’ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ – Α.Π 35/2008,  Α’ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ).

Χρόνος Νομής

Σχετικά με το χρόνο νομής δε θα πρέπει να αναφερθεί ότι, σύμφωνα με το 1051 ΑΚ εκείνος που απέκτησε με καθολική ή ειδική διαδοχή τη νομή πράγματος μπορεί να συνυπολογίσει το δικό του χρόνο χρησικτησίας στο χρόνο χρησικτησίας του δικαιοπαρόχου του (Α.Π 96/2011,  Α’ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ – Α.Π 219/2010,  Α’ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ). Μάλιστα γίνεται δεκτό  ότι για την έκτακτη χρησικτησία, δεν απαιτείται, για τον συνυπολογισμό της νομής των δικαιοπαρόχων του χρησιδεσπόζοντος στη δική του νομή προς συμπλήρωση του προβλεπόμενου για αυτήν στο νόμο χρόνου νομής (εικοσαετία), ειδική διαδοχή στο επί του πράγματος δικαίωμα της κυριότητας, αλλά αρκεί απλώς ειδική διαδοχή στη νομή του πράγματος, η οποία χωρεί με παράδοση με οικεία βούληση του νομέως, σύμφωνα με το 976 ΑΚ (Α.Π 818/2010,  Α’ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ).

Χρησικτησία ακινήτων του Δημοσίου

Για τη χρησικτησία ακινήτων του Δημοσίου πρέπει να έχει συμπληρωθεί 30ετή χρησικτησία μέχρι την 12-09-1915, γιατί έκτοτε η κτήση κυριότητας ακινήτων του Δημοσίου με χρησικτησία απαγορεύτηκε, δυνάμει του άρθρου 21 του από 22/4/1926 Ν.Δ «Περί διοικητικής αποβολής από των κτημάτων της Αεροπορικής Αμύνης» και του άρθρου 4 του Α.Ν. 1539/1938 «περί προστασίας των δημοσίων κτημάτων». Ειδικά με το άρθρο 4 του Ν. 3127/2003 προβλέφθηκε η δυνατότητα απόκτησης κυριότητας σε ακίνητα του Δημοσίου εντός οικισμού (προϋφιστάμενου του 1923 ή κάτω των 2.000 κατοίκων) ή εντός σχεδίου πόλεως, εμβαδού έως 2.000 τ.μ. (εκτός εάν στο ακίνητο υφίσταται κατά την 31-12-2002 κτίσμα που καλύπτει ποσοστό τουλάχιστον τριάντα τοις εκατό (30%) του ισχύοντος συντελεστή δόμησης στην περιοχή).

Σχετικά θεσπίστηκαν δύο είδη χρησικτησίας με 10ετή και 30ετή αδιάλειπτη νομή. Για τη 10ετή χρησικτησία, απαιτείται να έχει συμπληρωθεί δεκαετή αδιατάρακτη νομή έως την 19-03-2003 με βάση νόμιμο τίτλο από επαχθή αιτία (δηλαδή κυρίως να υπάρχει αγοραπωλητήριο συμβόλαιο), ο οποίος να έχει μεταγραφεί και καταρτιστεί μετά την 23-02-1945. Αντίθετα για την 30ετή χρησικτησία δεν απαιτείται κάποιος νόμιμος τίτλος (συμβόλαιο), αλλά αρκεί να έχει συμπληρωθεί 30ετή αδιατάρακτη νομή. Σε κάθε περίπτωση για τον υπολογισμό του χρόνου προσμετράται και ο χρόνος των δικαιοπαρόχων που διανύθηκε με τις ίδιες προϋποθέσεις. Επίσης θα πρέπει ο νομέας να βρίσκεται σε καλή πίστη, δηλαδή να πιστεύει χωρίς βαρεία αμέλεια ότι έχει αποκτήσει την κυριότητα (αρ. 1042 ΑΚ). Τέλος, η άσκηση  της νομής θα πρέπει να είναι αδιατάρακτη, δηλαδή το Δημόσιο να μην έχει ενεργήσει διακατοχικές πράξεις πάνω στο ακίνητο αυτό ή να έχει αξιώσει την επιστροφή του (π.χ. με την Έκδοση Πρωτοκόλλου Διοικητικής αποβολής).

Καλληδώνης Νικόλαος

Δικηγόρος,

ΜΔΕ Αστικού και Ποινικού Δικαίου

nkallidonis@yahoo.com