TERMINATION OF BUSINESS LEASE BY THE TENANT

Καταχώρηση 2013/06/21

Σύμφωνα με το άρθρο 43 του π.δ 34/1995, όπως αυτό αντικαταστάθηκε με την παρ. 1 άρθρου 17 του Ν.3853/2010,  ο μισθωτής μπορεί μετά την πάροδο ενός (1) έτους από την έναρξη της σύμβασης να καταγγείλει τη μίσθωση. Η καταγγελία γίνεται εγγράφως τα δε αποτελέσματα της επέρχονται μετά την πάροδο τριών (3) μηνών από τη γνωστοποίηση της. Στην περίπτωση αυτή ο μισθωτής οφείλει στον εκμισθωτή ως  αποζημίωση ποσό ίσο με ένα (1) μηνιαίο μίσθωμα, όπως αυτό έχει διαμορφωθεί  κατά το χρόνο καταγγελίας της μίσθωσης.

Η διάταξη αυτή είναι ευμενέστερη για το μισθωτή από την προηγουμένως ισχύουσα, η οποία όριζε ότι ο μισθωτής μπορεί μετά την πάροδο διετίας από την έναρξη της σύμβασης να καταγγείλει τη μίσθωση, ότι τα αποτελέσματα της καταγγελίας επέρχονταν μετά την πάροδο έξι (6) μηνών από αυτή και στην περίπτωση αυτή ο μισθωτής όφειλε στον εκμισθωτή ως αποζημίωση το καταβαλλόμενο κατά το χρόνο της καταγγελίας μίσθωμα τεσσάρων (4) μηνών. Η αλλαγή αυτή έγινε, ώστε να είναι ευκολότερη η αποδέσμευση των μισθωτών από τις μισθωτικές συμβάσεις που είχαν συνάψει και να είναι ευχερέστερη η αναπροσαρμογή των όρων της μισθωτικής σύμβασης, ενόψει και της οικονομικής κρίσης.

Έγγραφος τύπος της καταγγελίας

Σχετικά γίνεται δεκτό ότι ο έγγραφος τύπος της καταγγελίας είναι συστατικός (Α.Π 87/1991, ΕλλΔνη 33/1454 – ΕφΠατρ 364/2008, ΑΧΑΝΟΜ 2009/551) και η μη τήρησή του επιφέρει την ακυρότητα της καταγγελίας (ΕφΑθ 10049/1999, ΕλλΔνη 41/844). Η μίσθωση λύεται χωρίς να απαιτείται η συνδρομή κάποιου λόγου (Α.Π 285/1999 – ΕφΑθ 7674/2004, ΕλλΔνη 2005/573 – ΕφΛαρ 286/2001, ΕλλΔνη 2001/283 – ΕφΑθ 10049/1999, ΕλλΔνη 41/844).

Αν δεν τηρηθεί ο έγγραφος τύπος, η καταγγελία είναι άκυρη και ο μισθωτής οφείλει τα μισθώματα, έχει δε απλώς το δικαίωμα να αφαιρέσει από το μίσθωμα κάθε τι που ωφελήθηκε ο εκμισθωτής χρησιμοποιώντας με άλλο τρόπο ή δολίως να ωφεληθεί (ΕφΑθ 2935/1999, ΕλλΔνη 41/839). Για το κύρος της καταγγελίας δεν απαιτείται η προηγούμενη καταβολή της αποζημίωσης (ΕφΘεσ 2678/2006, Αρμ 2007/1168 – ΕφΑθ 7464/2004, ΕλλΔνη 2005/573 – ΕφΑθ 9973/2000, ΕλλΔνη 2001/1669 – ΕφΘεσ 1920/1997, Αρμ 52/698 – ΕφΠειρ 977/1994, ΕλλΔνη 36/1611). Η εκ των προτέρων παραίτηση του μισθωτή από το δικαίωμα καταγγελίας της σύμβασης είναι άκυρη, κατ` άρθρο 45 π.δ. 34/1995 (ΕφΘεσ 2678/2006, Αρμ 2007/1168 – Α.Π 61/1986 ΕλλΔνη 21/1279 – ΕφΑθ 7674/2004, ΕλλΔνη 2005/573).

Άρθρο 43 του π.δ 34/1995

Η διάταξη του άρθρου 43 του π.δ 34/1995 εφαρμόζεται και σε περίπτωση που έχει λήξει ο συμβατικός χρόνος της μίσθωσης και αυτή βρίσκεται εντός του νόμιμου χρόνου της δωδεκαετίας του άρθρου 5 παρ. 1 του π.δ 34/1995 ή στη διάρκεια της νόμιμης παράτασης του άρθρου 61 περ. δ’ του π.δ 34/1995 (Α.Π 1745/2007 Α΄ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ – ΕφΛαρ 143/2007, ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ 2007/248), αφού γίνεται δεκτό ότι η επαγγελματική μίσθωση συνάπτεται ως ορισμένου χρόνου και μάλιστα με προκαθορισμένη εκ του νόμου διάρκεια. Όταν όμως η μίσθωση έχει πλέον λήξει (π.χ. με την πάροδο 12ετίας) ή έχει καταστεί αορίστου χρόνου τότε είναι δυνατό κάθε συμβαλλόμενο μέρος να προχωρήσει σε καταγγελία σύμφωνα με τα 608 και 609 ΑΚ (ΕφΛαρ 143/2007, ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ 2007/248), χωρίς καταβολή της αποζημίωσης του άρθρου 43 του π.δ. 34/1995 και με τήρηση προθεσμίας μόνο 15 ημερών για μισθώσεις που το μίσθωμα έχει ορισθεί να καταβάλλεται μηνιαίως.

Καλληδώνης Νικόλαος

Lawyer

ΜΔΕ Αστικού και Ποινικού Δικαίου

nkallidonis@yahoo.com