Η ΤΥΧΗ ΤΗΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ ΚΑΙ ΤΗΣ ΠΡΟΚΑΤΑΒΟΛΗΣ ΜΙΣΘΩΜΑΤΩΝ ΣΕ ΠΕΡΙΠΤΩΣΗ ΠΛΕΙΣΤΗΡΙΑΣΜΟΥ ΤΟΥ ΜΙΣΘΙΟΥ

Καταχώρηση 2013/11/27

Ζητήματα ως προς την εγκυρότητα της μίσθωσης δημιουργούνται σε περιπτώσεις εκποίησης του μισθίου από τον εκμισθώτη. Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν οι περιπτώσεις αναγκαστικής εκποίησης με πλειστηριασμό λόγω χρεών προς τρίτους του εκμισθωτή, οπότε και θα πρέπει να εξετασθεί η τύχη της υπάρχουσας μίσθωσης, αλλά και η εγκυρότητα των τυχόν προκαταβολών μισθωμάτων που έχουν γίνει.

Στις περιπτώσεις που η μίσθωση έχει γίνει πριν την επιβολή κατάσχεσης κατά κανόνα η εκποίηση δεν επηρεάζει το κύρος της μίσθωσης. Ειδικότερα σύμφωνα με το 614 ΑΚ στη μίσθωση ακινήτου που αποδεικνύεται  με  έγγραφο  βέβαιης χρονολογίας, αν ο εκμισθωτής κατά τη διάρκεια της μίσθωσης μεταβιβάσει σε  τρίτον  την  κυριότητά  του  μισθίου ή παραχωρήσει άλλο εμπράγματο δικαίωμα  που  αποκλείει  στο  μισθωτή  τη  χρήση,  ο  νέος   κτήτορας υπεισέρχεται  στα  δικαιώματα και στις υποχρεώσεις της μίσθωσης, εκτός αν έγινε αντίθετη συμφωνία στο μισθωτήριο έγγραφο.

Προϋποθέσεις εφαρμογής της διάταξης του ως άνω άρθρου 614 ΑΚ είναι: α) έγκυρη και ενεργός μίσθωση ακινήτου, β) μίσθωση που καταρτίσθηκε από το κύριο του μισθίου, σε βάρος του οποίου διενεργήθηκε ο πλειστηριασμός, γ) απόδειξη της μίσθωσης με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας και δ) πλειστηριασμός κατά τη διάρκεια της μίσθωσης, κατά την οποία πρέπει να έχει γίνει εκτέλεση της σύμβασης, δηλαδή παράδοση του μισθίου (ΕφΠειρ 48/2013, ΠειρΝομ 2013/34). Αντιθέτως ο νέος κτήτορας (υπερθεματιστής με πλειστηριασμό) δεν δεσμεύεται από την μίσθωση, όταν ο εκμισθωτής δεν ήταν κύριος του μισθίου, όταν δηλαδή εκμίσθωσε αλλότριο ακίνητο (ΕφΠειρ 48/2013, ΠειρΝομ 2013/34).

615 ΑΚ

Περαιτέρω το 615 ΑΚ ορίζει ότι στη μίσθωση ακινήτου που δεν αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας ή που περιέχει τον όρο ότι σε περίπτωση εκποίησης του μισθίου ή παραχώρησης εμπράγματου δικαιώματος που αποκλείει  τη  χρήση του μισθωτή ο νέος κτήτορας θα έχει δικαίωμα να αποβάλει το μισθωτή, ο νέος κτήτορας μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση πριν από ένα μήνα, αν η μίσθωση έχει διάρκεια έως ένα έτος και πριν από δύο μήνες, αν έχει διάρκεια μακρότερη από ένα έτος.

Σε συμφωνία με τις ανωτέρω αναφερθείσες διατάξεις του Αστικού Κώδικα το 1009 ΚΠολΔ ορίζει ότι, αν το ακίνητο που πλειστηριάστηκε ήταν μισθωμένο, εφαρμόζονται αναλόγως οι διατάξεις των άρθρων 614 και 616 του Αστικού Κώδικα. Στην περίπτωση του άρθρου 615 ΑΚ η περίληψη εκτελείται κατά του μισθωτή, αφού περάσουν οι προθεσμίες του άρθρου αυτού που αρχίζουν αφότου η περίληψη επιδοθεί στον μισθωτή.

Για να προληφθούν καταδολιευτικές ενέργειες και να προστατευτεί ο νέος κτήτορας το 616 ΑΚ ορίζει ότι οι προκαταβολές μισθωμάτων, που  έγιναν  στον εκμισθωτή που εκποίησε ή οι εκχωρήσεις μισθωμάτων, που έγιναν από αυτόν,  καθώς και οι κατασχέσεις μισθωμάτων, που έγιναν από  δανειστές  του, είναι ανίσχυρες απέναντι στο νέο κτήτορα για μισθώματα πέρα από τρεις μήνες, που αρχίζουν από τότε που αυτός γνωστοποίησε στο μισθωτή την εκποίηση. Αντίστοιχη προστασία παρέχει και στους ενυπόθηκους δανειστές το 617 ΑΚ, με σκοπό να αποθαρρυνθούν οι οφειλέτες από τη σύναψη μακροχρόνιων μισθώσεων με προκαταβολή μισθωμάτων, οι οποίες ουσιαστικά θα δέσμευαν και καθιστούσαν άνευ οικονομικής αξίας το πλειστηριαζόμενο ακίνητο.

Άρθρα 614-618, 1164 ΑΚ και 1009 ΚΠολΔ

Ωστόσο οι διατάξεις των άρθρων 614-618, 1164 ΑΚ και 1009 ΚΠολΔ έγινε δεκτό (ΟλΑ.Π 6/2004, ΔΕΕ 2004/928) ότι δεν εφαρμόζονται στις εμπορικές μισθώσεις του Π.Δ 34/1995 και οι προκαταβολές μισθωμάτων που έγιναν στον εκμισθωτή, είναι ισχυρές έναντι του υπερθεματιστή και όταν αφορούν μισθώματα πέρα από τρεις μήνες, από την εκ μέρους του υπερθεματιστή γνωστοποίηση της κατακύρωσης στο μισθωτή.\

Ειδικότερα θεωρήθηκε ότι από τη ρητή κατάργηση της παρ. 1 του άρθρου 7 του Ν. 813/1978, σαφώς προκύπτει η βούληση του νομοθέτη για τη μη εφαρμογή των ανωτέρω διατάξεων του ΑΚ και του ΚΠολΔ, επί των εμπορικών μισθώσεων (ΟλΑ.Π 6/2004, ΔΕΕ 2004/928). Επίσης, σύμφωνα με την παράγραφο 7 εδάφιο α` άρθρου 9 του Ν. 4002/2011, τα άρθρα 610, 616 και 617 ΑΚ δεν εφαρμόζονται επί μακροχρόνιων μισθώσεων τουριστικών επιπλωμένων κατοικιών συναπτόμενων εντός σύνθετων τουριστικών καταλυμάτων.

Η ανωτέρω θέση της νομολογίας έχει επικριθεί σφοδρά, αφού οδηγεί στη διευκόλυνση κατάρτισης καταδολιευτικών μισθώσεων με απεριόριστη προκαταβολή μισθωμάτων.

Μισθώσεις που συνάφθηκαν μετά την επιβολή κατάσχεσης στο μίσθιο

Διαφορετικά αντιμετωπίζονται οι μισθώσεις που συνάφθηκαν μετά την επιβολή κατάσχεσης στο μίσθιο. Το 997 ΚΠολΔ, όπως τροποποιήθηκε με  την παρ. 22 του άρθρου του Ν.2298/1995 έλυσε τη διχογνωμία που υπήρχε και ορίζει ρητά ότι η εκμίσθωση πράγματος δεν αποτελεί διάθεση και δεν απαγορεύεται μετά την κατάσχεση. Ωστόσο μπορεί  να  καταγγελθεί  από  τον  υπερθεματιστή  μέσα  σε προθεσμία τριών (3) μηνών από τη μεταγραφή της  περίληψης της κατακυρωτικής έκθεσης. Με την καταγγελία αυτή η  μίσθωση  ή άλλη σχέση λύεται μετά εξάμηνο και χωρεί η κατά το άρθρο 1005 παρ. 2  εκτέλεση κατά του μισθωτή.

Το δικαίωμα καταγγελίας της μίσθωσης κατά το άρθρο 615 ΑΚ δεν θίγεται και εφαρμόζεται η  διάταξη  του  δευτέρου εδαφίου του άρθρου 1009. Αν παρέλθει η τρίμηνη προθεσμία η μίσθωση δεν υπόκειται πλέον σε καταγγελία αλλά αναπτύσσει απεριόριστα τη δεσμευτικότητά της και έναντι του υπερθεματιστή (ΕφΠατρ 1244/2007, ΑΧΑΝΟΜ 2008/466). Η ρύθμιση αυτή ως ειδική και μεταγενέστερη ισχύει και για τις εμπορικές μισθώσεις του Π.Δ 34/1995 (βλ. ΑΠ 874/2003, Α’ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ – Α.Π 1253/1994, Α’ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ – ΕφΠατρ 94/2008 ΑΧΑΝΟΜ 2009/354 – ΕιρΚυπ 1/2007, ΔΙΚΗ 2007/322).

Καλληδώνης Νικόλαος

Δικηγόρος

ΜΔΕ Αστικού και Ποινικού Δικαίου

nkallidonis@yahoo.com