ΠΡΟΫΠΟΘΕΣΕΙΣ ΕΚΔΟΣΗΣ ΔΙΑΤΑΓΗΣ ΑΠΟΔΟΣΗΣ ΜΙΣΘΙΟΥ

Καταχώρηση 2012/12/20

Προϋποθέσεις για την έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου, σύμφωνα με τα 662^Α επ. του ΚΠολΔ, είναι οι εξής:

1) Ενεργός μίσθωση

2) Έγγραφη απόδειξη της μίσθωσης

3) Καθυστέρηση μισθώματος από δυστροπία

4) Έγγραφη όχληση του μισθωτή τουλάχιστον 15 ημέρες πριν από την κατάθεση της διαταγής αποδόσεως της χρήσης του μισθίου.

Για την έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου απαιτείται να υφίσταται μίσθωση ενεργός και όχι λυμένη, αφού εάν έχει λυθεί η σχετική σύμβαση μίσθωσης δεν οφείλεται μίσθωμα, αλλά αποζημίωση χρήσης, η καθυστέρηση της οποίας δε θεμελιώνει άσκηση αγωγής απόδοσης χρήσης (ΕφΑθ 11439/1991, Δνη 34/1100), αλλά αγωγή για την αποζημίωση του δικαιούχου (κυρίου, επικαρπωτή) και απόδοση της νομής, ενώ είναι δυνατόν να υποβληθεί και αίτηση ασφαλιστικών μέτρων νομής για την αποβολή του παραμένοντος στο μίσθιο.

Ενεργός είναι η μίσθωση όσο διαρκεί η συμβατικά ορισθείσα χρονική διάρκεια, η οποία όμως παρατείνεται με βάση τυχόν υπάρχουσες διατάξεις νόμου αναγκαστικού δικαίου, οι οποίες ορίζουν διαφορετικά το συγκεκριμένο ζήτημα (Α.Π 1609/2000, Δνη 42/718). Μάλιστα γίνεται δεκτό ότι η αναγκαστική εκ του νόμου ισχύς της μίσθωσης λαμβάνεται υπόψη αυτεπάγγελτα από το δικαστήριο και αρκεί για να εκδοθεί διαταγή πληρωμής για μισθώματα  το χρονικό διάστημα για το οποίο οφείλονται τα επίδικα μισθώματα να εμπίπτει με τη συμβατική ή τη νόμιμη διάρκεια της μίσθωσης (ΕφΑθ 7531/2007, Δνη 2008/912).

Άρθρο 2 παρ.1 του Ν. 1703/1987

Σύμφωνα με το άρθρο 2 παρ.1 του Ν. 1703/1987 η μίσθωση ακινήτου για κατοικία ισχύει τουλάχιστον για τρία (3) έτη, ακόμη και εάν έχει συμφωνηθεί για βραχύτερο χρονικό διάστημα ή για αόριστο χρόνο. Σύντμηση της τριετίας επιτρέπεται με νεότερη συμφωνία απέχουσα από την έναρξη της μισθωτικής σύμβασης τουλάχιστον έξι (6) μήνες μετά την κατάρτισή της και αποδεικνυόμενη με συμβολαιογραφικό έγγραφο. Αντίστοιχα η εμπορική μίσθωση έχει διάρκεια κατ΄αρχήν 12 ετών (άρθρο 5 του π.δ 34/1995), ανεξάρτητα από τη χρονική διάρκεια που αναγράφεται στο μισθωτήριο. Αν ο εκμισθωτής δεν ζητήσει την απόδοση του μισθίου μέσα σε εννέα μήνες από τη λήξη της μίσθωσης λόγω παρόδου 12ετίας, η μίσθωση θεωρείται ότι έχει παραταθεί για τέσσερα ακόμη έτη από τη λήξη της (άρθρο 61 περ. δ’ του π.δ 34/1995) για ορισμένες κατηγορίες εμπορικών μισθώσεων.

Έκδοση της διαταγής απόδοσης μισθίου

Για την έκδοση της διαταγής απόδοσης μισθίου, απαιτείται οπωσδήποτε να προσκομισθούν, σύμφωνα με το 662Γ παρ. 3 ΚΠολΔ, πιστοποιητικό της οικείας Δ.Ο.Υ ότι δηλώθηκαν τα μισθώματα (άρθρο 81 παρ. 3 του Ν. 2238/1994), το μισθωτήριο, το εξώδικο με αποδεικτικό επίδοσης με το οποίο οχλήθηκε για την καταβολή των μισθωμάτων ο μισθωτής και οποιοδήποτε άλλο έγγραφο αποδεικνύει τους ισχυρισμούς του αιτούντος, ανάλογα με τις ιδιομορφίες κάθε περίπτωσης.

Σύμφωνα με την ορθότερη άποψη αρκεί η προσκόμιση βεβαίωσης του προϊσταμένου της Δ.Ο.Υ από μέρους του ενάγοντα εκμισθωτή και δεν απαιτείται προσθέτως η δήλωση αυτή να είναι ακριβής ή αληθής και γενικά να έχουν τηρηθεί όλες οι σχετικές διατάξεις του φορολογικού νόμου (Α.Π 1462/1996, Δνη 38/544 – ΕφΑθ 5494/1994, Δνη 36/1609 – ΕφΑθ 6584/1990, Δνη 32/1655). Η ακρίβεια των δηλώσεων ελέγχονται από τις αρμόδιες φορολογικές αρχές και τα διοικητικά δικαστήρια και όχι από τα πολιτικά δικαστήρια. Προσκόμιση σχετικής βεβαίωσης δεν απαιτείται όταν η μίσθωση έχει διαρκέσει λιγότερο από ένα έτος και υφίσταται ακόμα προθεσμία για τη δήλωση στη φορολογική αρχή των σχετικών μισθωμάτων.

Δυστροπία του μισθωτή

Επίσης απαιτείται η καθυστέρηση στην καταβολή του μισθώματος εκ μέρους του μισθωτή να οφείλεται σε δυστροπία του. Η δυστροπία του μισθωτή τεκμαίρεται, εφόσον η ενδοσυμβατική ευθύνη προβλέπεται στον Αστικό Κώδικα ως νόθος αντικειμενική, από τη μη καταβολή του οφειλομένου μισθώματος κατά τη δήλη ημέρα που συμφωνήθηκε, εξαιτίας της οποίας ο μισθωτής, κατά τις διατάξεις των άρθρων 340 και 341 ΑΚ γίνεται υπερήμερος ως οφειλέτης και χωρίς όχληση (Α.Π 86/2005, ΕλλΔνη 46/1458 – Α.Π 850/2004, ΕλλΔνη 45/1657 – Α.Π 44/2004, ΕλλΔνη 2004/745 – ΕφΑθ 376/2004, ΕλλΔνη 47/276).

Το τεκμήριο αυτό ανατρέπεται και επομένως δεν υφίσταται δυστροπία αν ο μισθωτής ισχυρισθεί (κατ` ένσταση) και αποδείξει κατά το άρθρο 342 ΑΚ ότι η καθυστέρηση καταβολής του μισθώματος οφείλεται σε εύλογη αιτία, δηλαδή σε γεγονός για το οποίο δεν υπέχει ευθύνη (Α.Π 102/2001, ΕλλΔνη 42/1629 – Α.Π 1606/1999, ΕλλΔνη 41/113 – ΕφΑθ 8813/2002, ΕλλΔνη 45/1502). Ωστόσο η οικονομική αδυναμία ή η απλή δυσχέρεια του μισθωτή να καταβάλλει το μίσθωμα δεν αποτελεί εύλογη αιτία μη καταβολής αυτού και γεγονός που αίρει τη δυστροπία του (Α.Π 1080/2001, ΕλλΔνη 2003/477 – Α.Π 96/1989 ΕΔΠ 1989/299 – Α.Π 1496/1986, ΕλλΔνη 28/1033 – ΕφΑθ 12883/1995 ΕΔΠ 1997/274).

662Α ΚΠολΔ

Αν και στο 662Α ΚΠολΔ αναφέρεται ότι απαιτείται επίδοση εξώδικης όχλησης μόνο την πρώτη φορά που δυστροπεί ο μισθωτής, στην πράξη οι δικαστές τουλάχιστον στο Πρωτοδικείο Αθηνών, απαιτούν και την εξώδικη όχληση του μισθωτή και δεύτερη φορά, ώστε να προκύπτει από την έγγραφη όχληση το ύψος της οφειλής. Απλά στην περίπτωση αυτή δεν απαιτείται η τήρηση της δεκαπενθήμερης προθεσμίας του 662Α ΚΠολΔ, αλλά είναι δυνατόν άμεσα να υποβληθεί αίτηση για την έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου. Η καταβολή μέρους των οφειλόμενων δεν έχει ως αποτέλεσμα την ακύρωση της διαταγής απόδοσης μισθίου.

Τέλος θα πρέπει να αναφερθεί ότι κατά τη διαδικασία της διαταγής απόδοσης μισθίου δεν εφαρμόζεται, σύμφωνα με την μάλλον κρατούσα άποψη, η διάταξη του 658 ΚΠολΔ που αφορά μόνο τις αγωγές για την απόδοση της χρήσης μισθίου (βλ. Παπαδάκη Χ.: Αγωγές Απόδοσης Μισθίου, Τρίτη Έκδοση, Τόμος Δεύτερος, σελ. 280), καθώς η προθεσμία αυτή δε συμβιβάζεται με την ταχεία διαδικασία της διαταγής απόδοσης χρήσης μισθίου.

Επίσης ο νομοθέτης έχει προνοήσει και έχει προβλέψει προθεσμία 20 ημερών (662Δ περ. στ’ ΚΠολΔ), μετά την πάροδο της οποίας η διαταγή αποτελεί εκτελεστό τίτλο και δίνει στο μισθωτή το απαραίτητο χρονικό περιθώριο για να μετοικήσει και συνεπώς δεν είναι δυνατή η χορήγηση από το δικαστήριο που δικάζει την ανακοπή να χορηγήσει πρόσθετη προθεσμία την απόδοση του μισθίου. Άλλωστε παλαιότερα στο 662Ζ ΚΠολΔ προβλεπόταν η δυνατότητα του δικαστηρίου να χορηγήσει προθεσμία μέχρι 40 ήμερων για την απόδοση του μισθίου, αλλά το σχετικό εδάφιο καταργήθηκε από 01-01-2002 με το άρθρο 20 παρ. 6 του Ν.2915/2001 και από το γεγονός αυτό καθίσταται σαφής η βούληση του νομοθέτη να μην χορηγείται πλέον άλλη προθεσμία για την απόδοση του μισθίου σε περίπτωση εκδόσεως διαταγής απόδοσης μισθίου, εκτός χορηγηθεί αναστολή, σύμφωνα με τα οριζόμενα στο 662Ζ ΚΠολΔ.

Καλληδώνης Νικόλαος

Δικηγόρος

ΜΔΕ Αστικού και Ποινικού Δικαίου

nkallidonis@yahoo.com